紫馨蕊岚 - 2008-10-14 10:05:00
今年前三季度，中国大部分城市住宅市场处于胶着的局面，开发商抗着不降，消费者绷着不买，形成了楼市成交冷淡的局面。往年的十一黄金周，总能为楼市注入一些活力，而纵观今年已经过去的十一楼市，除了个别举办房展会的城市，在开发商的卖力促销下见销售成效外，大部分的城市都在十月的开头就早早地感受到了“银十”的湮灭。
广州、深圳、上海、北京四大一线城市已相继进入调整，那么备受关注的二三线城市的表现又如何呢？为了清晰地剖析主要二三线城市的房地产市场行情，中原地产研究中心对中国七个二三线城市进行了相关调查，包括天津、济南、杭州、南京、武汉、珠海、中山。
天津：国庆七天成交水平只占节前1/3
从9月份开始，天津开发商已经开始出现打折的行为，有一些则开盘就直接低价出售。开发商在十一楼市的促销中，折扣较多的有10%，一般的也有5%。但国庆假日7天里，从房地局统计的数据来看，成交量反而降低了，成交水平只占到节前的1/3。
预计在十一楼市之后，随着房价的走低，使得有的开发商已达到“成本价开盘”。因为根据我们对一些合作过的开发商的了解，按其拿低的价格和建设的成本来说，有些房屋销售的价格已经逼近了成本价。对于还有一些开发商，最初高价拿地、价格又卖不起来的楼盘，例如最初拿地楼面价已经达到4千多而开盘预计只能卖到8千的楼盘，可能会采取“封盘”的措施，都的甚至对还未使用的土地就不开发了，以等待的方式面对现今的形势。总的来说，在十一之后天津楼市的市场价格或将还有下调，但幅度已不会太大，成交量则仍会比较低迷。
济南：“大量促销活动”与“普遍观望”形成鲜明对比
十一期间，济南的发展商在营销推广方面是做了很多活动的，而济南的十一黄金周并没有因房展会和假期的到来，刺激实际的成交。根据我们了解的数据，十一期间表现一般的楼盘销售了5、6套，表现好一点销售在10多套。而大多数楼盘一个月的销售量就在10几套左右，有的甚至是一套也售不出，整体的情况就是房子的销售已经到了非常艰难的地步。
根据政府公示的数字显示，济南目前的价格相比年初并没有明显的降幅。且二三线城市的开发商相对而言对于市场的敏感程度较差，加上开发商之间默契的联盟，“即使弃价也难保量”，在这种普遍意识下，十一之后楼市的价格应该不会有太大变动，亦不会出现大幅度的滑坡。
另一方面，国内外经济形势面临进一步恶化的可能，消费者缩减开支，大宗消费品的购买会更加的谨慎，而本地市场成交量的基本面是以刚性需求为主，受宏观经济的影响，许多潜在的购房者纷纷推迟购房计划，因此，楼盘的销售量将还有持续下滑的可能。
杭州：沉寂的十•一楼市
杭州的十•一楼市可以说是平淡不惊。由于杭州的开发商基本上是在十•一之前，也就是9月26-28号间集中开盘，且杭州秋季的房展会是在10月中旬才展开的，因此在十•一期间，楼市并没有因为黄金周的到来而有所改观。
在29号-5号的七天时间里，杭州商品房总的预定量129套，成交189套，可以说是非常低迷。而目前，杭州人的消费观念，已不会在长假到来时，去做大型的家庭支出，特别是今年楼市、股市齐降，使人们的投资信心大大降低。相比过去，人们宁愿把钱花费在旅游、耐用物品、食物等消费品上，消费注意力已更少地关注在楼市上了。
预计在十月之后杭州楼市仍然会保持平淡的走势。一些开盘楼盘的“限期促销”措施已快到到期，而杭州的大部分开发商仍然没有实际的降价举措，加上政府也没有托市的优惠政策出来。从目前看来，浙江很多开发商仍然坚挺不肯实降，似乎很多还没有受资金链吃紧的影响，在这样的情况下，预期杭州楼市这一轮僵持将一直持续年底。
在接近年末的时候，预期开发商或许会有一些变化的举措，因为到年底需要回收资金、帐面结算，开发商应会做出一些应时的调整。
南京：节前“救市” 效果适得其反
2008年9月27日，在十一国庆长假前期，南京政府出台20条新政救市，与此相应，35家楼盘推出各自的优惠销售条件。截至到10月，南京已有近60家楼盘进入打折圈。但这些并没有起到激火南京楼市的预期作用。盘点十一战况，南京住宅认购量606套，成交27套，同比07年分别下降了60%、90%，即使加上长假后第一天认购与成交，认购量与成交量亦同比下跌39%、32%。回顾南京房市，7月起，出现了量、价齐跌的现象，市场惨淡不堪，“犹抱琵琶半遮面”打折促销并未刺激销量上升，此次的“新政”显得回天无力。
十一楼市之后，房市继续胶着，目前南京全市均价环比跌幅1%-3%，在开发商楼盘供应放大的情况下，打折风延续，但开发商依旧会本着小步慢跑的态势，向下微调销售价格。各板块价格在持续下跌的情况下，成交量将小幅上扬。河西、城北、城南等板块成交量等会有较明显的增加。预计到年底，南京全市均价下跌幅度在3%-5%之间。
武汉：十•一假期楼市并无突出变化
在十•一假日期间，武汉的楼市情况与9月底的情况基本上是一样的。开发商方面并没有为十•一专门做降价促销等类的活动，而是延续了9月份的一个态势。从9月底开始，有一系列开发商新开盘的楼盘出来，预售价格也已经定出来了，在十•一期间开盘的只是少量的，因此形势上与9月底基本一样。
由于大的观望氛围已经形成，预计未来2到3个月楼市的价格仍将会持续下降。
珠海：借“假日房展”成效微显
珠海是本次调查的七个中小城市中，唯一举办十一假日房展会的城市，展会的最终效果比人们预期的更好，可以说让冷了3、4个月的珠海楼市又有了一丝生机。而其他没有举办房展会的城市，“黄金周”的到来则表现出对楼市的影响甚微。
此次珠海十一房展参展的项目是近年来最多的，看楼的人也比往年多很多，销售状况比发展商预计的好，七天成交量估算有三百多套。这次的房展会可以说带动了成交，与萎缩了几个月的市场情况形成鲜明对比。
预计十月份之后，今年之内若没有金融方面大影响的话，珠海住宅市场的价格是不会有大的变化了。但我预测由于一些特价房的推出，市场还是会有反映的。不管卖得好不好，但还是有客户接受的。另外，因为珠海城市不大，我认为发展商还是会继续抗，它不会像深圳一样狠打折、降价。
中山：跨区域购房少 十一楼市无起色
中山在国庆期间没有房展会。中山是镇区比较多的城市，它有24个城镇，所以它跨区域购房的人比较少，一般都是在区域内购房，所以它很少举办房展会。因此，在十一期间楼市也是毫无起色。
目前中山楼市情况跟珠海较像，市场上都在推出一些特价房，预测一直到年底楼市都会保持冷淡局面。