紫馨蕊岚 - 2008-11-11 9:58:00
■研究新政策之一
新政策鼓励购房人行动起来
前 言
10月22日，上海市出台了《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，共有14条内容，业内俗称“14条”，引起多方关注。本周，14条中关于普通商品房界定标准也已出台。据悉，各大银行关于房贷的实施细则也将于本月内陆续出台。截止记者发稿，“14条”救市政策出台已有半个月，对当前楼市各方都产生了哪些影响，本报记者将从购房者、中介、开发商等多个角度，对新政策的市场反应进行详细解读。
看开发商反应
“14条”起码有12条是针对购房人的
尽管“14条”救市新政策的出台，得到了广大购房者以及开发商的普遍认同，但是也有不少开发商认为，“14条”救市新政更多的是向普通购房人倾斜的，浦东的一位开发商告诉记者，纵观“14条”的内容，最起码有12条是针对购房人的，只有最后一条是针对开发商层面的。
“14条”显示土地供应节奏将放缓
第14条内容显示，上海市将严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，加强土地供应管理。上述开发商表示，从这条可以看出，土地主管部门今后将不会大量放地，今后土地市场的供应节奏将放缓，供应量也将有可能减小，这是为了控制商品房市场的供应量，因为土地市场的供应量将决定今后房地产市场的供应量。
不会让市场迅速回暖
目前，绝大部分开发商认为，观望依然是市场的主流，业内也普遍认为，楼市要在短时间内回暖几乎是不可能的。易居房地产研究院的相关人士也指出，房地产市场与整体的大环境相关，现在整体经济环境没有转好，房地产市场也不会迅速回暖。
沪上一家大型知名房地产开发公司的相关分析人士表示，仅仅针对买方市场出台的这个“14条”救市政策，顶多只能提振买方市场的信心，但从目前的房价区间来看，尚未调整到购房者的期望值。在没有针对供应方的具体救市措施出台前，“14条”救市政策不会单方面让房价回落，也就不可能让市场有所起色。依照目前的楼市成交量来看，根本无法对开发商的销售回款产生影响。
后续金融政策或将向开发商倾斜
在采访中，大多数受访的开发商和代理公司分析人士均表示，在“14条”救市政策出台之后，管理层还将进一步出台后续调控政策，尤其是在金融政策方面，会向开发商略微倾斜。原因在于“14条”救的仅仅是买方市场的信心，而对于目前开发商普遍存在的资金偏紧情况并无帮助。据知情者透露，近期武汉的部分开发商都纷纷到温州去借高利贷，而所谓的“民间融资”方式，目前在其它省市的房地产市场上也是非常普遍的。上述分析人士还表示，后续金融政策中，管理层可能会对开发性贷款有所倾斜。
此外，契税也将有进一步下调的空间，不排除会回到0.75%的水平。而最近银行房贷细则中争议最多的关于第二套房贷的限制，可能会迫于交易量的锐减而有所放松，不排除第二套房也能享受7折优惠贷款利率。
看二手市场反应
“14条”简直是为二手市场度身定做
分析人士指出，由于各种免税条件的放松，尤其是将卖家减免营业税的条件从5年缩短至2年，将会释放出不少投资客手中的房源。这批需求的释放相信将会大大激活目前二手市场的沉闷和冷淡。而对于那些改善性需求强烈的购房者来说，将是新政策的最大受益者。
中原：房东心态很好，宁可不卖也不降价
记者致电21世纪不动产多家分行了解到，新政出台头两日，该公司门店的成交量依然低迷。中原地产岭南分行高级经理谢利国表示，目前宝山区域成交都十分冷淡，部分板块甚至出现了价格倒挂，一手房比二手房更便宜，新政出台也并没有给二手市场带来明显好转，购房者关注的是实实在在的房价能降多少，而房东的心态都很好，宁可不卖也不肯降。
汉宇：带看量增加一倍，成交量明显增多
而据汉宇地产董事总经理施宏睿介绍，从汉宇地产市场研究部提供的数据来看，普通住宅界定标准出台后，内环以内的门店带看量增加了一倍，而交易成本的降低则缩小了上下家的价格差距，多能达成交易；中外环区间则由于新政而明显增加了区域住宅普通化率，带看量增长了一倍以上，挂牌量也表现稳定，小户型只有不到5%的增长；外环以外由于目前单价较高，所以大部分楼盘依然是非普通住宅，相对受政策影响较小。其中来电、来店量增加20%左右，带看量比以往增加40%～50%，成交量也明显增多，一些符合普通住宅标准的小两房，房源出来就很快能够成交。
上家：明降暗涨，裸赚5万元
作为新政策的直接受益者，买卖双方也展开了一场心态博弈。据汉宇地产市场部总监孙文勤介绍，目前卖方由于政府频频出台利好政策，则更加看好今后的市场走势。短期内市场挂牌量猛增，但与2005年恐慌性抛盘不同，多具探市的意味，这也是卖方乐观心态的表现；而买方则期待政策调控带来房价上的调整，价格能够再降一些。所以一旦卖方挂牌价格有所下调则双方很快就能达成交易。
但也有卖家明降暗涨的。例如，政策出台前房东开价110万元成交，实际到手约为100万元，有10万元左右用以缴纳各种税费；而新政出台后，房东开价105万元成交，貌似降低了5万元，但因为不必承担任何税费，到手价也是105万，“裸赚”5万元，新政为卖方的“猫腻”提供了一块遮羞布，而目前市场上这样操作的卖家也不在少数。
交易中心：咨询电话接到手软
“这几天打电话来咨询‘首次购房证明’的人太多了！我们接电话都接到手软！”面对记者闵行区房地产交易中心的工作人员毫不夸张地说，“前几个月市场不好的时候都没什么人来，这几天新政策刚出台，每天关于咨询‘首次购房证明’办理条件的电话不下100多个！”
记者观察到，仅在中午吃饭时间，就有十多人来办理首次购房证明。但由于界定标准刚出台，大家还不太明晰，加上个人情况不同，所以每位办理者基本上都要咨询半天，不大的窗口前围满了办理者在听工作人员介绍，还不时有人打断询问，气氛很是火热。
其中不少是跟着中介人员来办理证明的，一位中介人员表示手上有很多客户都是为了等待新政出台而特意推迟交易的，“原来这套房子10月底就要过户的。但因为客户听说有新政出台后特意推迟了交易时间，这套房子76平方米，总价100万元如果下家一旦获得“首次购房证明”，需缴的契税就将由1.5%降为1%，可减少5000元费用。”
而当记者询问这位中介人员最近成交情况时，他笑着说：“最近成交量倒一般，但无论是挂牌量还是咨询量都有大幅增加，而且关注的都是90平方米左右的小户型。”记者现场采访了多数办证人，其中大多数人表示对新政还是看好的，而市场想恢复到往日的信心，相信还需要一定时间。
■研究新政策之二 帮购房者算帐
房贷税费相应减少 咋算咋合算
楼市新政正式实施,尽管难以立竿见影地让低迷已久的市场迅速回暖,但新政对开发商、购房者以及卖房者的受益是不言而喻的。不过，楼市交易行情在新政刺激下目前还并不明朗化，再次入市前,需要算清好房贷账、税金账等细账,弄清相关条文可能给自己置业带来的有利因素。
看点一 算算贷款
首次购房者>>>还贷压力轻了不少
对购房者极为有利的就是利率水平的下浮，将会减少利息支出，也降低了购房成本。根据政策规定，购买普通住宅的贷款利率可以下浮至基准利率的0.7倍，与原来的0.85倍相比，有较大幅度的优惠，目前最新的长期贷款利率为7.47%。
王先生近期购得一套面积在80平米、总价100万的房子，首付款为20万元，申请按揭贷款80万元，贷款期限为20年（等额本息还款法）。那么在新政前后，他的还款负担减轻了多少呢？按照新政前0.85的优惠幅度计算，贷款利率为6.3495%，共需支付614595.6的利息，每月还款额为5893.91元；而如果以新政调整后的基准利率的0.7倍计算，贷款利率为5.229%，则共需支付利息491636.56，每月还款额为5381.37元。综合对比发现，利率进一步下浮之后，将会减少利息支出122959.04元，每月贷款支出可减少512.54元。
购房者提问>>>新政前签订购房合同的，日后还贷应按哪个标准执行？
不过也有购房者也向记者提出：“今年年初我购买一套商品房，那么新政出台后还款（包括贷款利率）是按照购房时计算还是按照新政计算？因为是期房，我还未去房产交易中心办理产证及税费缴纳手续，那么我的契税是按照3%还是1%缴纳？
对此，记者特意咨询了率先执行房贷新政的交通银行。工作人员表示，目前还贷依然按照今年年初制定的标准（仍按85%的优惠利率）执行，到了第二年年初才开始执行新政标准。至于缴纳契税，房地产交易中心的工作人员告诉记者：“若是首次购买的商品房便可按照新政执行，但前提是首先必须符合新出台的普通住宅标准，其次还要经过房地部门对房子进行相关审核，满足以上标准缴纳契税时，可按照1%。”
看点二 找找普通住宅
《意见》同时调整本市普通住房标准，上海市房地产交易中心连续公布了针对“首次购房”以及“普通住房标准”的修正细则方案。其中规定了11月1日起享受优惠政策的普通住房标准调整为：“单套建筑面积140平方米以下，内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下”。那么上海到底有楼盘符合这一标准呢？为此记者做了不完全统计，供购房者参考（详情请阅A叠）。
看点三 算算税费
上下家>>>减免多种税率
黄小姐最近在中介挂牌了一套上海内环线内、面积为89平方米、总价为150万元的二手房（普通住宅），在财政部出台税费减免政策前后，其卖房成本及下家的购房成本会有何不同呢？
政策对二手房交易的上下家同样给出了优惠：个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税；个人转让自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。对于日后购买黄小姐住房的下家来说，首先是税费的调整和减免，会让购房者的税费支出减少。契税的减少，按照此前的标准，购买普通住房的税率为1.5%，而减免之后为1%，那么这一项的节省费用为：1500000×（1.5%-1%）=7500元。其次是印花税已减免。印花税的税率为0.05%，那么由此可节省的成本为：1500000×0.05%=750元。根据上海有关规定，购买二手房时同时还会减免住房登记费80元，减免权证贴花5元以及交易手续费2.5×89=222.5元。通过上述计算，购房者在税费方面可减少8557.5元。
而对于黄小姐来说，由于其挂牌的是唯一自用住房且购入满2年，所以几乎就能比原先税费省去90%。根据上海市对房产营业税以及个税的减免，按照目前的征收标准，两者相加可达6.55%（1%＋5.55%），以出售150万元的房产计算，卖方可节省税费开支98250元。
■ 延伸阅读
蓝印户口会否“重出江湖”？
在新政出台前，作为房地产市场调控关键部门的住房和城乡建设部已召集开发商展开一系列调研征集具体意见，其中，上海1998年启动促进商品房成交的一系列政策被重新提到了住建部会议上，包括实行买房退税并重新启动蓝印户口政策。而在网友的讨论中，有关于上海蓝印户口的政策也是最受欢迎的。
有小道消息称，或将出台的购买商品住宅申报蓝印户口主要规定的面积标准为：本市（除浦东新区外）一套商品住宅面积达到100平方米，或者浦东新区一套商品住宅面积达到120平方米的；价格标准：1、市中心区（包括黄浦区、静安区、南市区、卢湾区、徐汇区、长宁区、虹口区、闸北区、普陀区、杨浦区）一套商品住宅总价达到135万元或者浦东新区小陆家嘴地区一套商品住宅总价达到132万元。2、闵行区、宝山区、嘉定区一套商品住宅总价达到118万元，或者浦东新区小陆嘴地区以外、内环线以内一套商品住宅总价达到116万元的。3、金山区、松江区、南汇县、奉贤县、青浦县、崇明县和浦东新区内环线以外一套商品住宅总价达到50万元的。外销商品住宅以成交当日中国人民银行公布的外汇交易中间价折算成人民币。
■研究新政策之三 听各方声音
“标准”落定 楼市欲重振旗鼓
主持人：时隔三年，上海普通住房标准终被修改。千呼万唤始出来，满城尽是“非普通房”的尴尬局面得到了缓解，据不完全统计，目前市场上约有50%的为普通住房，结合之前的新政，这无疑将大大刺激房地产消费。一直被视为上海14条的关键条文尘埃落定，原本节节败退的上海楼市能否重振旗鼓？
观点一 刺激需求，中低阶层受益
华伟(复旦大学房地产中心主任)
这次新政策的出台可能和有人事先想象的有所不同，不过我认为该政策是非常有上海个性的，与14条新政从手段上更是吻合的。目前，最需要的是“启动二手房，稳定一手房”，在这样的目标指引下，相信政策是经过了多方面的研究和考察的。新标准从总价出发，事实上极大的鼓励了中小套型，而且面积越小，单价越高。这一政策的出台其实是在二手房可正常交易的基础上，刺激老公房的交易。而老公房的拥有者大部分是老上海人，他们具有较高的换房愿望，为他们提供了更方便地将二手房变为现金的渠道。而这部分老上海人正是改善性需求的主体，能够尽快地稳定房地产市场。政府这次出台的“普通住宅标准”应该是经过大量实际需求调查后得出的结论。
杨红旭(易居房地产研究院发展研究所副所长)
部分刚性需求会放弃观望
从标准的内容来看，户型标准与以前一样，容积率换成层数也没什么影响，最大变化还是价格。单价变成总价。如果按户型100平方米换算，便可发现，上海普通住房新标准将三个环线内的单价限制全都提高了40%，其实这个幅度应比2005年以来很多区域商品住宅价格的涨幅要小，但换成以总价为标准后，其惠及面明显大于40%，尤其是想要在内环内首次置业的人，其选择面就显得比较宽。上海政府此次在政策的圆通、变化上还是比较有创意的，政府这种想方设法充分利用政策空间的态度，表明了上海强力支持自住需求，这种态度对市场是一种隐性的利好。说到效果，其实跟很多政策的效果差不多，在目前国内外经济形势不乐观的情况下，短期内的再多政策，都无法逆转市场预期楼市下跌的大势。同理，这一政策短期不能有效剌激需求，但的确能使少数超刚性需求放弃观望。
张泓铭(上海社科院城市与房地产发展研究中心主任)
中低阶层最受益
这次普通住房新标准放宽了单价、控制了总价，有利于小户型的周转，活跃了市场。本次普通住宅标准的界定正是中低阶层所需。标准适度的控制单价，放宽户型，从政策力度上来讲应该是很大的，并且与之前出台的各项政策相同，也鼓励了中低阶层消费，对于整个市场来讲具有较大的刺激作用。从政策层面上来看，本次标准的出台，表达了政府在促进房地产交易方面积极的态度，和刺激经济发展积极的态度。
观点二 新标准更加科学，将重振市场
陈立民(仲量联行亚太区董事)
有效调动市场积极性
新标准出台后，市中心小房型未来将走俏。一改过往以单价为标准，新政按总价定性，比较符合市场现实。毕竟单价再高，房型小的话，总价靠谱，一般购房者还是负担得起的。内环内245万元的标准，对大房型没有任何参考价值，但会刺激市中心小房型的交易。可是，随着小房型总价向245万元靠拢，其促进作用将逐渐被筑顶压力所取代，245万元将成为小房型的紧箍咒，交易至此停滞不前。
另外，城市外围成交量将回升。新标准向城市外围倾斜，外围住房比市中心住房更容易符合标准，相信会刺激自住人士向城市外围扩散，促使成交量上升，并不排除个别洼地因而升值。总的来说，这次新标准出台既符合市场现实，亦可有效调动市场的积极性，往小房型和城市外围消费方向发展。未来一年，除非有其他重大的新政策出台，否则，楼市发展方向基本定调。
姚玲珍(财经大学不动产研究所副所长)
新标准能积极促进交易
此次标准的出台第一是表现出了决策层在理念上的转变。房地产有两个考量指标，一个是货币指标即总价，一个是面积指标。事实上，在国外很多先进国家，都是用套以及总价的方式来界定住宅标准，而非单价。本次标准的出台正是对先进的计算方式的学习和借鉴。其次，房价已经涨了很多，之前的普通住宅标准显然已经不适合目前对于普通住宅的界定。之前一系列的宏观政策调控在房地产领域均有些松动，我认为从单价转向面积控制不仅科学，而且能积极促进交易，是个很好的发展方向。同时也体现出了市场交易过程中公平公正的原理。
付琦(易居分析师)
鼓励购买中小户型
新标准以总价为限制指标，效果是放松了中小户型的单价限制，最终目标在于鼓励购买中小户型。按照新标准，以140平方米计算，内环内、内外环、外环外三个区域的单价上限分别为17500元/平方米、10000元/平方米、7000元/平方米，与旧标准一致；但对于中小户型房源，其面积越小，单价标准越高，以90平方米为例，其单价上限可升至逾27200元/平方米、15600元/平方米、10900元/平方米，所以中小户型房源受益最多。
另外，新政也可以增加开发商开发中小户型的积极性。2006年提出的“70-90”政策，目的在于节约用地、增加有效供给。此次普通住房新标准出台，预计将促进更多的中小户型消费，进而变相促进开发商对于中小户型的开发积极性。
相关背景
“新标准”网络调查
普通住房新标准出台后，搜房网对网民进行了一次民意调查。结果显示，网友对新标准的反应并不积极。
五成网友不赞成新标准
在这次调查中，对于调整后的普通住房新标准，有48%、近半数的被访者表示，对新标准持不赞成的态度；仅有39%的被访者赞成新标准。
新政三大利好受肯定
在对新标准出台后的利好作用调查中，有28%的被访者认为，新政中单价标准调整为总价标准，受惠面将有较大幅度提高；33%的被访者认为，新标准的最终底线并未放松，但执行运用更为灵活；而39%的被访者表示，市场上符合普通住房标准的房源将大幅增加。
两成网友选择立即出手
标准调整后，在对未购房人群的态度调查中显示，51%的被访者表示会推迟买房，29%认为自己购房不受政策影响，还有19%则表示会因为普通住房新标准出台而选择立即出手。
超两成网友认为新标准有助楼市回暖
在对新标准对楼市影响的调查中，40%的被访者持否定态度，认为此次调整并不利于楼市回暖，此外有26%的被访者认为新标准能够让楼市回暖，还有34%觉得“不好说”。
新旧标准对比
上海市房屋、土地、财政、税务四部门联合决定，从11月1日起执行新的普通住房标准，以优惠的税费政策调节鼓励市民购买小户型住房。享受优惠政策的普通住房标准调整为：单套建筑面积140平方米以下，内环线(市中心)以内，总价人民币245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。
在此之前，上海市于2005年公布的普通住房标准是：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下；内环线以内每平方米17500元以下；内环线和外环线之间每平方米10000元以下；外环线以外每平方米7000元以下。