一、供应与成交

上海可售房源面积突破600万平方米 北京小有增加

中国指数研究院每*监测数据显示，截至2008年6月29*晚10点，全市住宅可售面积为604.92万平方米，较6月22*可售面积上涨了2.68%，可售套数为43920套，较6月22*可售套数增长3.09%，上周末住宅可售房源继续增加，突破600万平方米，住宅市场仍然供过于求。而北京上周共有14个项目批准入市，比前周减少1个，期房共批准上市4611套，期房批准面积60.25万平方米，可售面积有小幅增长。


楼市持续低迷 均价继续走低

上周（2008年6月23*-2008年6月29*）上海楼市如同持续的阴雨天，商品房和商品住宅成交继续下滑，成交低迷局面仍未改观。与北京，深圳等城市的利好局面形成鲜明对比。

上海市上周商品房成交面积和成交套数分别较上周下降26.12%和20.35%；全市商品住宅成交面积和成交套数分别较上周下降19.97%和21.81%。主要由于近期不少楼盘明折暗降促销，使得不少项目对于销售前景不看好，信心不足，一再推迟开盘，使得市场供应有所锐减，成交相应有所滑坡。

上周（6.23-6.29）北京住宅期房共成交2028套，成交面积24.24万平方米，环比上周成交套数和成交面积均有上涨，涨幅分别为18.3%和21.2%。

今年市场上的小户型产品已经开始增多，下半年上市的新盘，基本都属于70/90政策范围内，小户型产品的大量上市将在一定程度上刺激需求市场，部分楼盘所推小户型表现供不应求。上海的小户型一枝独秀，但是仍然未能挽救沪上楼市颓势。

外环低价楼盘热销拉低均价

据搜房网的年中楼市网友投票调查显示：40%以上的网友有意愿购买外环的低价楼盘，外环楼盘的单价较低成为销售的一大优势。在北京上周的郊区房价环比前周提高了20.1%,销售仍有增加的情况下，可见，外环楼盘在价格和市场上都还是有潜力的。

从成交的区域来看，上周上海市住宅成交比较集中，松江区、南汇区、闵行区、浦东新区、嘉定区以及宝山区住宅成交占全市住宅成交的60.11%。松江区住宅成交仍然处于领头羊位置，该区共成交住宅3.62万平方米。
外环以外商品住宅成交比重上升，宝山区，南汇区等中低价住宅比重的上升拉低了全市商品住宅成交均价，上周全市商品住宅成交均价为9833元/平方米，相同情况也出现在广州等城市，郊区楼盘的在销售中占有相当大的权重。
二．市场与促销

市场观望情绪浓厚

目前，楼市观望气氛依旧，居民买房意愿低下。根据中国人民银行*前公布的2008年第二季度全国城镇储户问卷调查显示，未来三个月打算购买住房的居民占比，在上季度跌至历史最低的14．6％后，尽管本季反弹至15．1％，微升0．5个百分点，但仍为历史次低水平。

据搜房网的年中楼市网友投票调查显示：44.62%的被调查者看跌楼市，认为今年下半年上海房价可能下跌；20.05%的被调查者看平，认为未来的购买力已经透支，下半年房价将保持现有水平；20%左右的被调查者看涨，但其中多数人认为房价将稳步上升，觉得房价加速上涨的仅占总比例的2.6%。

从购买意向看，59.75%的被调查者表示将继续观望，暂时不会买房。认为房价偏高（占被调查总数的85.8%）但仍旧无奈加入购房大军的比例，约占被调查者总比例的26%。除了高房价的影响外，股市行情不好也是购房者观望的一个重要原因。42.69%的网友表示，资金被股市套牢，只能推延原有的购房计划。

新盘出现滞销现象

上周大批次的新盘打折不断，川沙的鼎鑫名流苑一次性付款打到95折，应者仍然廖廖。本来预期要到10月上市的保集绿岛家园提前到上周就上市，一次性付款同样可以打到95折，推出的101房源至今也仅成交15套。可见，新盘大片滞销的现象已经开始出现。

数据显示，沪上6月上半月已推出新楼盘35个，加上下半月预告上市的新盘，整个6月开盘数量近50个，新增供应量将超过100万平方米，其中每平方米价格在2万元以上的中高档楼盘占了四成。由于中高端楼盘在全市成交商品住宅中所占比重较大，使本月第一周上海新房成交均价首次突破每平方米1.7万元。尽管成交均价走高，但新楼盘的成交量始终低迷。

新盘供应的放量，可能在一定程度上拉动一手商品住宅的成交量。但是，居高不下的房价也在很大程度上抑制了有意向购买住房的消费者的积极性。或许，在楼市的疲软和淡季的"滞夏"的双重效应下，开发商应采取更多的举措来积极争取有限的市场份额了。
三．市场是否实现理性回归

从去年的涨声一片到现在的量价齐跌，是否可以就此认为房地产市场实现理性回归？房地产市场将如何发展？

国家统计局发布的数据显示，1至5月份，城镇固定资产投资40264亿元，同比增长25．6％。其中，房地产开发投资9519亿元，增长31．9％。业内人士认为，房地产投资过热的现象已经有减缓的趋势，但是其增长幅度在行业排名中仍位居前列。

从市场销售情况来看，人们购房意愿减弱，对房价下跌预期增加，投资者大量退出市场，导致未来一段时间市场面临需求不足的困境，销售难度加大。房地产企业面临的资金压力，有可能导致部分开发商不得不低价出售土地或者房屋。

业内人士提出，未来一段时间，房地产市场仍将处于调整阶段。应该注意的是，虽然目前市场成交低迷，但自住需求仍然强劲。应继续实行从紧的货币政策，抑制市场过度投资需求。同时，继续增加住房有效供给，调整住房供应结构，使房地产市场在新的供求关系下找到新的平衡点，逐步实现理性回归。