近期杭州有不少早已“售罄”的楼盘，眼看到了交付期却突然又有新房源推出，而且楼层、户型都不差，甚至价格还比之前便宜。向销售部打听，得到的回答都说：这些原本是“限制房产”刚刚转为可售房源。

“限制房产”眨眼之间遍地开花，不禁让人疑惑：所谓的“限制房产”到底是些什么房？杭州有多少“限制房产”，这些房子能不能买？

5605套限制房，

“隐居”杭州主城区

不看不知道，数数吓一跳。根据杭州透明售房网统计，截至11月5日，杭州主城区内269个楼盘有“限制房产”共5605套，面积近140万平方米，这其中80%以上是住宅以及酒店式公寓，其余则是一些商业用房和物业管理用房、公配设施设备用房等房源。这些“限制房产”在透明售房网上被标注为红色，几乎每个楼盘的房源信息中都有这样的红色小方块，有些数量高达百套以上。如市中心的宝善公寓目前显示有201套限制房，其中住宅143套；下城区的水岸雅苑在网上显示有200套限制房，其中住宅有195套。

不少限制房开始解除限制上市。现已交付的景江城市花园位于钱江三桥边，杭州透明售房网的数据显示，该楼盘目前可售住宅仅为13套，但限制房产有614套，其中93套是住宅。当记者致电该楼盘销售处时，销售人员热情地表示这些限制房即将解除限制，纳入正常销售：“你过来看看吧，近期内会解除限制的，价格在16000～17000元/平方米之间。”

不过很多限制房属于回迁房。清泰南苑共有124套限制房，其中有107套住宅；西子铭苑现有192套限制房，其中有166套住宅；中凯东方红街公寓，225套限制房，全部为住宅。这么多限制房源能不能拿出来卖呢？“当然会卖啊，不过只能卖给回迁户。”这三个楼盘的销售人员都表示，这些大批量的限制房是拆迁安置房，一般不会对外销售，但也不排除回迁户消化不了，有少量房源会进入市场。

五种原因产生“限制房产”

目前杭州透明售房网上的这些“限制房产”是由于什么原因限制销售的呢？记者从杭州相关主管部门了解到，“限制房产”主要有五类。

第一类是楼盘建筑面积超过规划设计标准。比如小区规划总建筑面积10万平方米，结果预测建筑面积有10.5万平方米，这多出来的0.5万平方米就不允许办理预售证，该楼盘必须有相当于0.5万平方米的商品房限制销售，直到建筑结顶以后，完成超标部分的建筑面积实测，补交土地出让金以后，这些“限制房产”才能正常销售。

第二类是申请在建工程抵押的房源。根据《城市房地产抵押管理办法》第三条，对“在建工程抵押”的定义为：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。也就是说，只要抵押人将贷款偿还给银行，就能重新取得对这部分房源的处理权，这些房源什么时候能卖最终由开发商说了算。所谓的限制销售只不过是销售技巧而已，实际就是“未售”房源。

第三类是不可销售的房源，包括物业管理用房、公建配套设施设备用房等。

第四类是定向销售房源，比如拆迁安置用房等。

第五类是因司法查封或其他违规原因被限制销售的房源。这类房源必须对房源进行解押之后才能合法销售。