农行、交行先后出台各自的房贷细则之后，各地分行具体操作起来不尽相同。昨日，记者从上海某家贷款中介公司获得招商银行上海分行的房贷细则显示，其对于首次购房申请贷款者，只要认定为“优质客户”，不论是否普通住宅，都可享受贷款八成、利率下浮30%的优惠。不过昨日招行上海分行相关人士对早报否认出过上述新房贷细则。

在国家出台新政近两周后，贷款政策仍有待细化，因此沪上各大中介和贷款公司的房贷业务仍处于停滞状态。

尚未有放贷案例出现

记者从沪上一家专业从事房屋贷款的中介公司获得的“招商银行上海分行贷款细则”显示：对于首套贷款客户，只要是银行的优质客户（职业为教师、医生、公务员及有一定资产的客户等），不论房屋是否属于普通住宅，均可享受贷款八成、利率下浮30%的优惠；第二套房贷客户首付比例和利率政策继续执行央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号，下称359号文)和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发〔2007〕452号，下称452号文)规定。

但该贷款中介告诉记者，目前尚未有遵照此贷款细则获批的案例。

截至目前，已有农业银行、交通银行对外发布总行的房贷新规细则。虽然各大银行细则具体内容有所不同，但大部分要求可享受八成贷款、利率下浮30%的客户须为首次购房且面积在90平方米以下。

贷款业务仍处停滞

一位业内人士向记者透露，目前各银行已公布的贷款细则都还仅是总行的“框架”政策，尚未细化到上海分行。不过，所谓的“招行上海分行的贷款细则”也并未界定“改善型”购房、“自住房”等争议较大的敏感问题，因此尚存细化空间。

昨日，记者致电中原、汉宇、易居臣信、信义等多家大型中介企业了解到，目前各家中介公司的房贷业务仍处在停滞阶段。

“虽然多家银行的贷款政策均已陆续出台，但至今没有贷款获批的案例出现，。只有等到具体案例出现后，我们才敢开展业务，否则承诺客户的贷款条件万一批不下来，难以对客户交代。”汉宇地产交易贷款部副经理倪岱尔向记者坦言。

还有一位中介公司内部人士向记者表示，目前银行贷款细则尚不明朗，贷款业务都还只是“纸上谈兵”，各家银行虽然也都在收件，但都没获批或放款，“总体来说，还都在等。”

其他银行

光大银行重蹈"农行"复撤 撤下细则称将重新制定

来源：新京报

银行推出房贷细则再次出现戏剧性一幕，光大银行昨日重演了此前农业银行的“一波三折”。记者昨日获悉，光大银行总行已下发通知，全面叫停了此前公布的实施细则。光大零售业务部经理张玉宽表示，正在等待央行和银监会的进一步指示。截至目前，明确公布房贷细则的银行仅有农行、交行。

一周后再见分晓？


昨日记者以消费者身份致电光大银行房贷部门，工作人员表示，上周宣布的房贷细则已经撤回重新制定，等一周以后再作咨询。

根据光大银行此前的房贷实施细则，购买首套90平米以下自住房的消费者，可享受首付20%、贷款利率七折的优惠。符合条件的老客户房贷利率可以优惠18%。而对于二套房，光大则规定，在银行有一笔未结清房贷，如符合条件，首付比例为20%、贷款利率在基准利率基础上下降18%。如果买的是第三套房，首付款比例将提高到30%、利率不享受优惠。

据记者了解，光大银行总行叫停细则，是因为外界对其二套房政策松动表示质疑。从已公布的几家银行细则来看，对首套住房的认定和贷款优惠已经明确，只是在改善型住房、二套房以及存量房贷上存在较大不同。一位银行人士评价说，这种“捉迷藏”行为也可以解释为“新政策难把握”，执行存在难度。

等监管部门“指导”

央行规定各家商业银行房贷细则的公布日期已经过去9天，各大银行对于房贷细则仍然讳莫如深。事实上，对于存量房贷如何处理、二套房政策如何制定是目前各家商业银行迟迟不肯推出细则的“拦路虎”。

某银行人士表示，有些地区去年房贷业务增长迅猛，是否对存量房贷客户进行优惠是他们最为“紧张”的焦点。交行副行长钱文辉上周五在业绩发布会上也指出，由于此次的房贷调整使首付下降到两成，在目前利率还处于倒挂的情况下，无形中增加了商业银行的信贷风险。

前央行副行长吴晓灵在10月30日举行的第四届中国地产金融年会上表示，商业银行不必出台房贷新政的执行细则，商业银行应该根据每个客户的情况，自主决定对客户的优惠利率。据记者了解，各家银行都在观望中，还在等待监管部门的“指导”，中小银行的态度更是“起码等四大国有银行出台了再说”。

多数银行"静默" 房贷细则不全加重市场观望气氛

来源：上海证券报  文/唐文祺

按照央行新政规定，10月27日原本是房贷新政实施的首日。然而，一周时间过去了，除了少数银行之外，大部分银行皆未就此明确表态。由于尚无明朗政策可参考或执行，在等待房贷新政进一步细化的过程中，市场观望气氛反而愈加浓郁。


部分银行公示细则

有意思的是，在央行发布“框架”型救市政策之后，虽然给予了近一周时间的缓冲期，但10月27日当天，市场仍然经历了一天的“空转”，没有一家银行对外宣布个贷新政细则。之后，农业银行总行终于对外公布了正式的首份房贷新细则，称“对初始发放金额30万元（含）以上，原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，我行将在2009年1月1日当日对贷款执行利率统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍”。

此外，农行还提出了“手工调整”的模式，即由借款人主动提出书面申请，银行基于原合同约定、综合考虑多种要素提出最终审批意见，经借贷双方协商一致，可于明年1月1日（含）之后进行调整。

10月30日，央行两个月内第三次降息，随即有媒体报道称，按照光大银行的新规定，如果客户是购买第一套住房，那么该行贷款可以享受到两成首付比例、贷款利率在基准利率的基础上下浮30%。与前两家银行不同的是，据报道透露的光大银行细则内容，第二套住房限定首次明确，规定如果属于二套购房客户，光大银行可给予两成首付比例、贷款利率下浮18%的“待遇”。同时，第一套和第二套住房的考核标准仍以家庭为单位。

而作为在个人房贷市场占据主要市场份额的建设银行，其房贷新政执行则低调得多。对于新发放的商业性个人住房贷款，建设银行表示，将在人民银行的政策框架和授予的权限内，根据客户是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房等因素，制定差别化的利率政策和首付款比例要求。

如果个人住房贷款为已发放类型，建行则表示，其利率取决于两个因素，其一，是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定；其二，是银行根据借款人是首次购房或非首次购房、借款人信用记录、还款能力等风险因素综合评估的结果。

对于各家银行细则大多“难产”的原因，曾有业内人士表示，主要还是由于利率倒挂导致银行压力加大的缘故。


“改善型住房”尚待确认

据知情人士透露，农行在率先公布房贷新政细则之后，期间还经历过一次修改过程。“主要是由于收到了相关监管部门撤下相关文章的指令。”

其实不单单是农业银行，该知情人士还表示，几乎与农业银行房贷新政细则同一天出台的还有其他多家银行的细则，但未经公开便最终宣告“流产”。据他介绍，根据部分银行的操作细则，首次购置普通住宅的客户，在利率优惠方面基本参照了央行的文件精神，即将房贷利率下限变为七折。同时，对于改善型购房需求的“照顾”表现得较为明确，个别银行甚至对购买第二套房的客户采取了与第一套“一视同仁”的态度。

早先央行新政明确提出，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。但“改善型住房”这一标准，具体部门普遍存在标准界定上的分歧。“在个别银行对于二套住房的贷款政策发生明显松动之后，相关部门才表态认为必须收回重改。”

多位业内人士皆表示，对于央行新政中提出的“改善型普通自住房”，市场急待明确定义。“这其实也是最为关键的内容之一，但目前没有一个具体的参考标准，银行和市场只能从字面上来理解，这便在实施操作上增加了难度。”一位股份制银行信贷负责人表示。

上海新标准促交易量回升

在大多数银行仍然保持“沉默”的情况下，出于对银行进一步政策明朗化的希冀，市场观望气氛反而进一步浓厚起来。据上海易居房地产研究院提供的数据显示，10月27日至11月2日的一周时间内，上海全市商品住宅成交量9.15万平方米，环比减少了1.94万平方米，降幅高达17.45%。

但是，与其他城市不同的是，自11月1日起，上海将按照普通住宅及非普通住宅的新订标准予以实行。“虽然房贷新政尚无法得到确切反馈，但根据目前的上海新政来操作，调整之后已经可以让客户节省不少开支。”上海一家大型中介企业负责人认为。

据易居CRIC系统数据显示，在新标准实行之后，上海普通住宅成交回升明显，并成为市场成交主流产品。据了解，10月30日和31日两天，上海商品住宅成交面积分别为1.1万平方米和0.7万平方米。新标准执行之后，在11月1日至3日期间，成交量分别为2.2万平方米、1.9万平方米和1.5万平方米。而在11月1日至3日全市商品房成交中，普通住房占比高达61%。易居房地产研究院分析师付琦表示，如此的市场变化表明普通住房标准以及鼓励性政策正逐渐发挥出效应。

美联物业副总经理黎志贤认为，从目前上海二手房市场来看，普通住宅标准的定义及调整有着较为明显的促动作用。他指出，在二手房交易中，普通住宅与非普通住宅的认定，将直接影响房屋契税、个人所得税、营业税、土地增值税等税收开支。重新界定以后，会大幅削减交易成本，刺激交易。而从这一点来看，新订标准的实施，对于缓冲房贷新政的观望气氛，起到了较为实质性的影响。