虽然财政部和央行等部委出台房贷新政一个月了，但各大商业银行(杭州银行已出)的房贷细则久久未能“落地”，给商业银行、房产中介乃至购房者，在当下的房贷执行中带来了不小的麻烦。

“大家都看不懂了！”昨天下午，杭州裕兴不动产执行总裁郑瑛忙着与各合作的银行商谈房贷新政后二手房房贷的办理事宜，空闲下来对记者吐起了“苦水”。她认为，各商业银行的具体细则不出，房产中介业务实在难做。

事实上，在房产中介业内的交谈中，常常只围绕同一个话题——房贷新政。但郑瑛发现，一些平日说一不二的银行界朋友，最近说话都显得非常谨慎了。“譬如某个合同，早上还说能放款的，到下午可能就变口风了。”

20万元，对于许多年轻人来说，这是自己要购房的首付。那么，由于诸多不确定因素的存在，如果打算购房的人，还要不要立马买房？如果现在买房，今后的家庭理财生活是否盘算好了？□时报记者周文丹

最新进展

多家商业银行细则未出

10月22日晚，财政部、国家税务总局、央行联手推出了刺激楼市的一揽子新政策，旨在为低迷的楼市注入暖意。央行通知，10月27日起，将商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

其中特别指出，金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

随后，10月24日，银监会紧急会晤大型商业银行高层，下发紧急通知，明确只有“首次利用贷款购买自住房”可以享受住房优惠。

根据财政部与央行发出通知，10月27日起，各金融机构就应按照新的房贷政策执行。也就是说，10月27日是各家银行公布有关房贷新政执行细则的最后期限。但尽管期限已过，所有的银行当日都选择了按兵不动。

随后，农行、建行、光大、招行、交行，陆续有风声传出已出台了房贷细则，但紧接着各大行或出面澄清谣言，或称还需进一步研究“浙江版”的细则。可以说，杭州的个人住房按揭贷款业务足足经历了近一个月的“真空期”。

就在上周二，杭州银行正式公布了杭州头一份“放贷执行细则”。随着这一锤定音，房贷业务缓缓“开闸”。

据深圳发展银行杭州分行个贷中心杜志良透露，从业内看，一度停滞的房贷业务开始有所“复苏”了。“放贷新客户，如果完全符合央行新政的条件的，那就照新政办理。有疑问的，也可以选择等待进一步的细则。”

而直到昨天下午，多家商业银行有关人士表示，他们仍在静等总行的实施办法，涉及新政的房贷业务依然暂停。

“房子概念”不清引争议

房贷新政后的执行细则迟迟不露面，各大金融机构到底在顾忌什么？央行日前表态，不会再出细则，也就是说在执行判定上，各家银行有更大的自主权，这也导致了银行间的观望气氛愈加浓厚。

有业内人士坦言，银行也是一家企业，考量盈利模式，势必要在风险与盈利间达到利益平衡。央行的意图，与金融单位的利益之间，还需要一个协调过程。对于最近一连串刺激楼市的政策，如降息、调整首付款及利率、放开贷款额度等，银行需要时间来调整合适的政策与产品。

值得注意的是，尽管曾在网络等渠道出现过农行等五家银行的房贷细则，但各行均未对“改善型住房”、“普通自住房”等做出明确阐述。不少人表示，目前各机构对于新政的解读仍存在疑点。其中，尤以首次进入人们视野的“改善型住房”存在标准界定上的分歧。不过，可以肯定的是，房贷新政势必要执行，而各行也终将给出最终的解释。

至于何谓“改善型住房”？单从字面理解，应该是由于住房面积偏小等原因导致无法满足需求，需重新购买一套住房，但改善的尺度存在多大弹性？原来的房产是否需要卖掉？还存在争论。

从杭州唯一一份落地的房贷细则看，杭州银行也未提及“改善型住房”，仅对“普通自住房”作认定。

“普通自住房”方面，主要按照住房面积的大小确定，并参照各分行所在地政府或有关部门对普通自住房的认定标准执行，杭州地区特指单套建筑面积在140平方米(含)以下的个人住房。至于其他银行是否会参照这一标准，目前谁也无法下定论。

除了对相关名词的解释存有歧义外，在“第二套房”的界定方面，杭州市政府似乎与银行之间也未达成一致意见。据杭州市政府的“24条房产新政”，“对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行”。“但银行似乎还不能全盘接受，执行上存在歧义。因为在办理按揭业务时，未就业的子女，势必拿不出收入证明。”杭州一家房产中介的业务员说。

购房策略

100万房贷20年可省18万

如果说央行此次的房贷新政，能真正落实，购房者受到的实惠自然不小。而从相关政策看，首次置业者毫无疑问是最享实惠的。

杭州的陈明，最近就记挂着买房这件事。半月内，他一面托朋友打听银行有关房贷新政的措施，一面留意着适合房源。“婚期初步定在明年夏天，上半年就计划着再购套学区房用作婚房了，但房价和政府的态度一直让人看不懂，也就耽搁下来了。”

由于目前陈明仍与父母同住，如购房的话完全符合首次置业标准。前几天，在朋友介绍下，陈明看中了凯旋路校区附近一套90多平方米的房子，按照学区划分，目前属采荷学区。“听说最好要提早几年入户，正好借着新政的‘东风’，买婚房时顺带就考虑将来孩子的入学问题了。”

其实，此次央行的房贷新政，最重要的就是想靠自住拉动内需，但又严控了“二套房”和投机炒房，因此首次置业无疑是最大的受惠者。根据央行政策，首套房购买者可以享受到两大优惠，首次购房，同时属普通自住房话，购房者最低能享受首付两成的优惠。另外，按揭利率可最低下浮为贷款基准利率的0.7倍。如果能善加利用，购房者能省下不少支出。

目前，央行五年以上人民币贷款基准利率为7.20%，按照之前的房贷政策，首次购房的优质客户最多享受八五折优惠，执行利率为6.12%；新政实施后，首次置业者按揭利率最低可下浮为贷款基准利率的七折，仅5.04%，相差1.08个百分点。与年初比较，若年初每月还贷额为2500元左右，那么经历了两度降息与利率优惠后，每月能少还约500元，为购房者省下了实实在在的真金白银。

裕兴不动产执行总裁郑瑛简单算了一笔账，以总价100万元的房子，首付两成20万元，贷款20年计算，在经历了年内两度降息，另外享受基准利率七折的优惠后，能减少支出约18万元。

紧贴上限购买大面积房

尽管目前房贷新政中仍有不少争论点，但各家银行对首次置业者的放款条件以及优惠力度，均比较统一。

置业顾问也建议购房者，当下买房还得关注“首次购房”与“普通型住房”两大概念。在能承受范围内，紧贴“普通自住房”上限，购买合适的大面积房。

对于首次置业或者要在杭州安家的购房者来说，一般的心态是，先购买一套小户型的房子过渡，等有了足够实力后再换大套。据杭州银行的细则，将“140平方米”作为是否“普通自住房”的临界点，这一面积基本能满足新婚夫妇甚至三口之家的住房需求。而且日后小套换大套，办理按揭时还要受“第二套房”的压力。

以同样的20万元首付准备金为例，新政前由于要支付至少三成的首付款，购房者只能买总面积七十平方米的房子。在享受首付两成的优惠后，能购买100平方米的房子。

事实上，对于首次购房的人来说，按揭20年均能享受七折利率，今年的理财生活可以得一个大便宜。因此，郑瑛建议，有必要的话，首次置业者可在力所能及范围内，扩大购房面积。

除购房方案方面的考量，还要留意一些优惠政策带来的实实在在的支出减免。根据财政部10月22日的规定，自2008年11月1日起，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。而杭州的“24条房产新政”，则直接采取税费补贴。有房产人士分析，税费补贴政策将实质性地降低购房成本。

此外，新的购房入户政策，也会给购房者带来不小的诱惑。

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已购房尚在还按揭的人

享利率打折的机会渺茫

房贷新政更多关注的是首次购房的消费者，却忽视了已购房并在还按揭期内的消费者。后者的房贷被银行界称为存量房贷，即已发放并在还款期内的房贷。

对于商业银行的存量房贷客户来说，他们原本希望新政能惠及自身，但这个美好愿望恐怕要落空了。

目前，商业银行的执行细则并未完全披露，但从央行相关人士的态度与已初露端倪的几份细则看，存量房贷即便能享受优惠也要打些折扣。

杭州银行有关房贷新政的执行细则约定，“对于2008年11月10日前已发放的存量个人住房贷款客户，将根据其住房性质、还款记录等情况区别对待，由系统自2009年1月1日起统一下调为基准利率的0.8倍，客户无须提出申请”。

虽然无法与首次置业者获得同等待遇，但0.5个百分点的优惠幅度，也能得些实惠。杭州本地首份正式落地的执行细则，似乎让存量房贷客户看到了些希望。

“有关存量房贷，在最终执行中，银行很有可能还是依老合同执行。”杭州某股份制商业银行个贷中心负责人透露。